Câmara do Rio discute regulamentação de aluguel por temporada

O projeto de lei (PL) nº 107/2025, proposto pelo vereador Salvino Oliveira (PSD), prevê a regulamentação da atividade de aluguel de imóveis por curta temporada no município do Rio. A proposta ganhou fôlego em meio ao aumento expressivo desse tipo de hospedagem, principalmente na Zona Sul, região de maior interesse turístico. No entanto, divide opiniões entre representantes do setor turístico, proprietários de imóveis e especialistas em habitação.

Defensores da medida afirmam que é preciso garantir mais controle e segurança para moradores e visitantes, além de corrigir distorções no mercado imobiliário e ampliar a arrecadação de tributos. Por outro lado, críticos apontam risco de excesso de burocracia, questionam possíveis impactos negativos no turismo e alertam para a violação do direito de propriedade.

Segundo dados apresentados durante audiência pública na Câmara de Vereadores do Rio de Janeiro, mais de 21 mil imóveis são ofertados por plataformas digitais na cidade, sendo que aproximadamente 30% deles estão em Copacabana. Além disso, levantamento do Sindicato da Habitação (Secovi-Rio) indica que, nos últimos dois anos, a oferta de imóveis para locação tradicional na Zona Sul caiu 27,5%, enquanto o preço médio do metro quadrado teve aumento real de 17%, com alta de até 50% em bairros como Copacabana.

Especialistas do setor imobiliário atribuem parte desse cenário à migração de imóveis para o aluguel de curta temporada, que, por oferecer maior rentabilidade aos proprietários, acaba reduzindo a oferta para moradores e pressionando o valor dos aluguéis tradicionais. Para o professor da Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense (EAU-UFF), Gerônimo Leitão, embora na teoria a regulamentação soe bem, na prática pode ser um pouco diferente: 

“Acabar com os imóveis de aluguel de curta temporada significa menos movimento de pessoas, menos movimento turístico, menos dinheiro circulando, ou seja, a cidade perde. Será que é necessário regulamentar? Podemos fazer um paralelo com a questão que envolveu o Uber em 2024, quando o Governo tentou estabelecer um vínculo trabalhista e os próprios motoristas, em sua maioria, mostraram-se contrários porque não traria ganhos a eles.”

A iniciativa no Rio acompanha um movimento já observado em cidades como Paris, Nova York e Barcelona, onde autoridades adotaram regras específicas para limitar ou regulamentar esse mercado, buscando reduzir impactos sobre o acesso à moradia e o equilíbrio do setor turístico.

Imagem/Wilfredo Rafael Rodriguez Hernandez

O que está sendo discutido?

O projeto prevê uma série de exigências para que proprietários possam oferecer imóveis em plataformas de locação por temporada. Entre elas:

• Cadastro obrigatório no Ministério do Turismo e na Prefeitura;
• Alvará de funcionamento e licença sanitária;
• Certidão negativa de débitos municipais;
• Autorização expressa do síndico e do condomínio;
• Limitação do tempo de locação entre três e 90 dias;
• Proibição de aluguéis de curta temporada na orla da Zona Sul. 

Além disso, as plataformas digitais seriam obrigadas a exigir o cumprimento dessas normas pelos anfitriões, divulgar o número de registro dos imóveis e repassar à Prefeitura relatórios semestrais com dados sobre hóspedes, valores pagos e diárias. A proposta enfrenta resistência de representantes dos locadores e da própria plataforma Airbnb, que alegam risco de burocratização excessiva, violação do direito de propriedade e impacto econômico negativo.

Leitão aponta que a regulamentação, se aprovada, possui complexidades à parte: “É algo delicado, estamos falando da fonte de renda de muitas pessoas. Além disso, a prefeitura conseguirá fazer valer a decisão? São muitos agentes envolvidos, como os imóveis, setor hoteleiro, e a Prefeitura ainda terá que regular os condomínios. Essa intervenção deveria ser centrada não na arrecadação de lucros, mas em aprimorar o que já funciona.”

Possíveis impactos para o Rio

O projeto poderá ter efeitos diretos sobre o mercado imobiliário, o setor turístico e a economia local. A expectativa é que a regulamentação reduza a pressão sobre os aluguéis de longa duração, o que aumentaria a oferta de moradias tradicionais para residentes.

Na área do turismo, representantes do setor temem que regras excessivamente rígidas afastem anfitriões e limitem a oferta de hospedagem alternativa, encarecendo o turismo popular. Segundo dados do Airbnb, em 2023 a atividade gerou cerca de R$6 bilhões para o PIB carioca e sustentou 104 mil empregos diretos e indiretos.

Para os moradores, a proposta busca garantir maior segurança e previsibilidade para quem vive em condomínios residenciais afetados pela rotatividade de turistas. Enquanto os anfitriões afirmam que dependem da renda extra obtida pela locação por temporada, mais de 55% dizem usar o dinheiro para pagar contas ou permanecer em suas casas.

Fernando Frazão/Agência Brasil

Regulamentação em outros países

Cidades turísticas ao redor do mundo já enfrentaram desafios semelhantes e adotaram diferentes modelos de regulação do aluguel de temporada. Barcelona implementou restrições severas nos últimos dez anos ao impôr multas a locações irregulares. Nova York, em 2023, restringiu a locação de imóveis inteiros por menos de 30 dias. Nos meses seguintes à medida, o aluguel de longa temporada aumentou 3%. Paris também foi outra cidade que estabeleceu limites rígidos para locação de imóveis residenciais por temporada, além da obrigatoriedade de registro municipal.

Os defensores da regulamentação no Rio argumentam que regras claras evitam a transformação do mercado de moradia em um mercado exclusivamente turístico, além de ampliar a arrecadação tributária e garantir segurança para moradores e visitantes.

Para o professor da UFF, as experiências no exterior não refletem a realidade brasileira, “Estamos muito distantes disso, em comparação às outras cidades onde houve essa regulação. Ao contrário do que ocorre nelas, os aluguéis de temporadas não prejudicam a cidade nem impedem que os moradores locais acessem pontos turísticos. Por fim, tal medida tende a estimular a informalidade e a marginalização do mercado de aluguéis.”

O projeto segue em discussão e deve sofrer alterações antes de ser levado à votação. A Câmara pretende realizar novas audiências para ouvir moradores, empresários, representantes do setor hoteleiro e plataformas digitais. A cidade do Rio pode se tornar pioneira no Brasil ao estabelecer uma legislação específica para o aluguel por temporada, mas o desafio será encontrar um equilíbrio entre garantir o direito à moradia, estimular o turismo e evitar burocratizações que prejudiquem o mercado.

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Gerônimo Leitão é arquiteto, graduado pela Universidade Federal do Rio de Janeiro/UFRJ (1982), com especialização em Urbanismo (Curso de Urbanismo / UFRJ – 1989). Mestre em Geografia pelo Instituto de Geo-Ciências da UFRJ (1990) e Mestre em Arquitetura pelo PROARQ / UFRJ (1993). Doutor em Geografia pelo Programa de Pós-Graduação em Geografia da UFRJ (2004). Trabalhou, entre 1978 e 1995, na Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, no Instituto Brasileiro de Administração Municipal e na Secretaria de Estado de Habitação e Assuntos Fundiários, onde foi Diretor da Divisão de Projetos – responsável pelo desenvolvimento de projetos de habitação de interesse social e de regularização urbanística de assentamentos informais. Professor da Escola de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Federal Fluminense (UFF), desde 1995. Professor do Programa de Pós-Graduação em Arquitetura e Urbanismo da UFF e do Mestrado em Segurança e Defesa Civil da UFF.  Desenvolveu projetos como arquiteto e consultor, no Programa Favela/Bairro, da Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro, tendo sido premiado no Concurso Morar Carioca.

Por Gabriel Guimarães

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