Novo Regulamento Urbanístico: Entenda as Regras de Uso do Solo no Município

O prefeito de Niterói, Axel Grael, sancionou nesta segunda-feira (20) a nova Lei Urbanística da cidade. A legislação regulamenta o uso e ocupação do solo, zoneamento, instrumentos de política urbana e regras de licenciamento e fiscalização de obras. Esta lei, baseada na Lei 3.385/2019 (Plano Diretor de Niterói), foi aprovada em duas discussões na Câmara de Vereadores.

Objetivos e Destaques da Nova Legislação

A nova Lei Urbanística tem como principais objetivos simplificar a legislação anterior, regulamentar o Plano Diretor de 2019, preservar o patrimônio cultural e ambiental, e promover a mobilidade urbana sustentável. Mais da metade da área do município terá conservação ambiental, assegurando que 95% da cidade permaneça como está ou seja protegida pelas novas medidas.

Declarações do Prefeito Axel Grael

O prefeito Axel Grael enfatizou a sustentabilidade da nova legislação. “Estamos sancionando o projeto da Lei Urbanística de Niterói com conceitos de sustentabilidade, que corrigem problemas da legislação anterior. […] Este é um projeto com parâmetros bem fundamentados que vai basear o crescimento da cidade nos próximos anos”, afirmou.

Participação Popular e Processo de Aprovação

O Projeto de Lei 221/2023 passou por um processo de participação popular que incluiu 21 audiências públicas, sete oficinas participativas e duas consultas públicas com cerca de duas mil pessoas em cada uma. O secretário municipal de Urbanismo e Mobilidade, Renato Barandier, destacou a colaboração entre o Judiciário, Legislativo e Executivo, e a consolidação de normas para facilitar a legalização de imóveis.

Principais Alterações no Projeto de Lei

Durante a segunda votação na Câmara, várias emendas foram aprovadas. Na Praia de Piratininga, a construção foi limitada a quatro andares, permitindo uso misto. Na Avenida Raul de Oliveira Rodrigues, o limite foi reduzido de oito para quatro andares, criando uma Zona Especial de Interesse Social (ZEIS). Outras reduções de gabarito ocorreram em São Francisco, Charitas e na Rodovia Amaral Peixoto.

Sustentabilidade e Mobilidade Urbana

A nova lei proíbe construções em áreas ambientalmente sensíveis, como a Lagoa de Itaipu e o entorno da Lagoa de Piratininga, e promove o uso misto nos eixos de transporte para reduzir a dependência de automóveis e incentivar o transporte público. A lei também institui a cobrança da Outorga Onerosa, direcionando recursos para habitação popular, infraestrutura e ZEIS.

Aprovação pelos Conselhos Municipais

A proposta foi aprovada pelo Conselho Municipal de Política Urbana (Compur) e pelo Conselho Municipal de Meio Ambiente (Coman), após gerar mais de 2.500 contribuições. A nova legislação também cria novas Zonas de Proteção do Ambiente Cultural (ZEPAC) e garante direitos às comunidades pesqueiras.

Recursos e Investimentos

Os recursos provenientes da Outorga Onerosa serão destinados a investimentos em habitação popular, infraestrutura e ZEIS. A nova legislação também permite o uso misto em empreendimentos habitacionais de interesse social e promove o retrofit neste tipo de habitação.

Abaixo outros pontos importantes da nova lei:

Usos Residenciais

Residências Unifamiliares e Bifamiliares

• Unifamiliar: Uma casa por lote. Exemplo: uma casa em um bairro residencial.
• Bifamiliar: Duas casas por lote, podendo ser uma sobre a outra ou lado a lado, com entradas independentes. Exemplo: um duplex com dois apartamentos separados.
• Regra específica: Nas zonas ZCA, cada lote deve ter no mínimo 500m² para uma casa. Nas zonas ZDS, cada lote deve ter no mínimo 1.000m² para uma casa.

Residências Multifamiliares

• Predominam mais de duas unidades habitacionais no mesmo lote. Exemplo: um prédio de apartamentos.
• Condição: O térreo pode ser usado para garagens ou áreas comuns, sem recuo lateral ou de fundo.

Residências de Pequeno Porte

• Vilas: Pequenos agrupamentos de casas até dois andares em lotes de até 10.000m². Exemplo: um condomínio com várias casas e uma rua interna.
• Conjuntos de Pequeno Porte: Prédios de até dois andares com várias unidades. Exemplo: um pequeno prédio de apartamentos com até dois andares.
• Vilas Agroecológicas: Vilas que combinam moradia com atividades comunitárias e ecológicas, como hortas. Exemplo: um ecovila com residências e uma horta comunitária.

Residências de Interesse Social

• Destinadas a famílias de baixa renda, promovidas por entidades públicas ou privadas. Exemplo: conjuntos habitacionais subsidiados pelo governo.

Implantação em Áreas Litorâneas

• Vilas e prédios na orla devem passar por análise de impacto urbano. Exemplo: um novo prédio à beira-mar precisa ser aprovado para garantir que não afete negativamente a paisagem.

Usos Não Residenciais

Usos Exclusivos e Coletivos

• Exclusivo: Um único tipo de atividade no lote. Exemplo: uma loja com uma única entrada.
• Coletivo: Várias atividades diferentes no mesmo lote. Exemplo: um centro comercial com várias lojas independentes.

Usos Públicos

• Incluem prédios governamentais, escolas, hospitais e outros serviços públicos. Exemplo: uma nova escola pública ou um hospital municipal.

Usos Industriais

• Áreas destinadas à fabricação de bens. Exemplo: uma fábrica de roupas. Pequenas indústrias podem se instalar em prédios adaptados, mas com avaliação prévia.

Usos Não Residenciais Especiais

Unidades de Saúde

• Incluem hospitais e clínicas com internação. Exemplo: um hospital de grande porte.
• Podem estar em qualquer zona, exceto em áreas de preservação (ZPA).

Estabelecimentos Hoteleiros

• Hotéis e pousadas são permitidos em várias zonas, com exceções. Exemplo: um hotel novo no centro da cidade.

Unidades de Ensino

• Escolas e universidades até 2.000m² podem se instalar em várias zonas, exceto ZPA. Exemplo: uma nova escola de ensino fundamental em um bairro residencial.

Oficinas Mecânicas, Clubes e Locais de Reunião

• Oficinas podem estar em várias zonas, mas com restrições. Clubes e locais de eventos também têm regras específicas. Exemplo: uma nova oficina mecânica no centro comercial.

Postos de Abastecimento e Depósitos de Gás

• Devem estar em vias principais e seguir normas de segurança. Exemplo: um posto de gasolina em uma avenida movimentada.

Microcervejarias

• Permitidas em todo o município, exceto em áreas de preservação, com tamanho máximo de 1.000m². Exemplo: uma pequena cervejaria artesanal no bairro.

Estações Transmissoras de Radiocomunicação

• Devem evitar áreas sensíveis como escolas e hospitais. Exemplo: uma nova torre de celular longe de escolas.

Cemitérios

• Necessitam de análise de impacto e não podem estar em áreas de preservação.

Edifícios Garagem

• Permitidos em zonas específicas, respeitando parâmetros urbanísticos. Exemplo: um novo edifício-garagem no centro da cidade.

A nova Lei Urbanística visa um crescimento urbano ordenado e sustentável, preservando áreas sensíveis e integrando diferentes usos do solo. Para mais detalhes, consulte a legislação completa no portal da Prefeitura Municipal.

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